NORMATIVA IVA SUGLI IMMOBILI

In edilizia l’iva può essere applicata con l’aliquota del 4, del 10 o del 20 per cento.

Distinguendo a seconda che si tratti di:
1. compravendite
2. prestazioni di servizi
3. acquisto di beni di seguito, brevemente si propone la normativa prevista in materia

 

A cura di Giacomo Manzana

• IVA 4% per chi acquista
  • a) con le condizioni prima casa e cioè:
    1) la casa deve essere non di lusso;
    2) l’immobile deve essere ubicato nel comune dove l’acquirente abbia o stabilisca entro i 18 mesi lapropria residenza. Attenzione la casa non deve essere adibita ad abitazione principale, perciò è agevolata anche l’acquisto di una casa già locata o da locare ( legge 243 del 19.07.1993 e circolare minist. 1/E del 02.03.1994);
    3) l’immobile deve essere ubicato nel comune dove l’acquirente svolge la propria attività;
    4) l’acquirente non deve essere titolare di altra casa idonea ad abitazione nel comune dove è ubicato l’immobile acquistato;
    5) l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote di comproprietà, in tutta la nazione, di diritti di proprietà, anche nuda o di diritti reali di godimento, su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa;
  • b) costruzioni rurali destinate ad uso abitativo del proprietario del terreno o di altri addetti alla coltivazione dello Stesso;
  • c) assegnazioni anche in godimento di abitazioni con i requisiti prima casa fatte ai soci di cooperative edilizie e loro consorzi.
• IVA 4% per acquisti in residence
  godono delle agevolazioni prima casa anche gli acquisti di appartamenti in complessi turistici purché non di lusso.
• IVA 4% per costruzione prima casa
  gode dell’agevolazione colui che commissiona la costruzione della prima casa.
  Il committente deve possedere i requisiti al momento di effettuazione di ogni prestazione e all’atto della consegna. Se tali requisiti vengono ad esistere solo al momento della consegna, l’appaltatore effettuerà le rettifiche in diminuzione.
• IVA 4% per vendita di case in costruzione
  è agevolabile anche la vendita della casa ancora in costruzione purché vi siano in essere i requisiti prima casa da parte dell’acquirente.
• IVA 4% per ricostruzione
  è agevolabile anche la ricostruzione previa demolizione dell’edificio preesistente, sempre beninteso che ricorrano i requisiti prima casa.
• IVA 4% per ampliamento prima casa
  l’iva agevolata si applica anche alle prestazioni di servizi dipendenti da contratto di appalto per l’ampliamento della prima casa, purchè permanga la caratteristica non di lusso .(Cir.Ministero delle Finanze n. 219/E del 30.11.2000)
• IVA 4% per pertinenze
  l’agevolazione dell’iva al 4% spetta anche per l’acquisto di alcune pertinenza, anche effettuate con atto separato, con il limite di una per ognuna di queste categorie:
  1) rimessa o box ( cat. C/6);
  2) tettoia o posto auto ( cat. C/7);
  3) cantina o soffitta ( cat. C/2).
• IVA 10% per gli atri casi di acquisto di abitazioni senza requisiti prima casa:
  1) fabbricati con le caratteristiche legge Tupini (legge 408/1949) cedute da imprese costruttrici;
  2) fabbricati ristrutturati o recuperati ceduti dalle imprese che hanno effettuato gli interventi;
  3) case non di lusso cedute dalle imprese costruttrici o da società che acquistano per rivendere.
• IVA 10% per acquisti di edifici non abitativi
  iva al 10% anche per immobili non abitativi inseriti in complessi con i requisiti Tupini ceduti da imprese costruttrici. lettera 127 undecies, Tabella A, parte III Dpr.633/72).
• IVA 20%
  case di lusso.

• IVA 20% per gli immobili commerciali - industriali

1) abitazioni costruite su aree destinate dagli strumenti urbanistici a ville, parco privato;
2) abitazioni costruite su aree destinate dagli strumenti urbanistici a case unifamiliari con la prescrizioni di lotti non inferiori a 3.000 mq., escluse le zone agricole;
3) abitazioni inserite in fabbricati con cubatura superiore a 2000 metri cubi, su lotti nei quali la cubatura realizzata sia inferiore a 25 metri cubi v.p.p. per ogni 100mq di superfici e asservita;
4) abitazioni unifamiliari con piscina di almeno 80 mq. o di campi da tennis di sup. non inferiore a 650 mq.;
5) case composte di un o più vani costituenti unico alloggio padronale di superficie complessiva superiore a 200 mq. ( esclusi balconi – terrazze- cantine – soffitte –scale –posti auto) e aventi come pertinenza un’area scoperta superiore a 6 volte l’area coperta;
6) singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq. ( esclusi sempre balconi-terrazze-cantine-soffitte-scale –posto macchina);
7) abitazioni facenti parte e costituenti fabbricati esistenti su aree destinate a edilizia residenziale, quando il valore del terreno coperto e di pertinenza supera di 1 volta e mezza il costo della sola costruzione;
8) case o singole unità immobiliari che abbiano 4 caratteristiche , perciò almeno 5, tra quelle sottoelencate:
- superficie utile complessiva: superiore a 160 mq. Esclusi dal computo terrazze e balconi –cantine-soffitte- scale e posti macchina;
- terrazze a livello coperte e scoperte e balconi: quando la loro superficie utile complessiva supera 65 mq. a servizio di una singola unità immobiliare urbana;
- ascensori: quando vi sia più di un ascensore per ogni singola scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di sette piani sopraelevati;
- scala di servizio: quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni o incendi;
- montacarichi o ascensori di servizio: quando sono al servizio di meno di 4 piani;
- scala principale:
a) con pareti rivestite di materiali per un’altezza sup. a 170 cm. di media;
b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato;
- altezza libera del piano: superiore a m. 3.30 salvo che i regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori;
- porte di ingresso: in legno pregiato o massello o lastronato – di legno intagliato , scolpito o intarsiato – con decorazioni pregiate sovrapposte o impresse;
- infissi: in legno pregiato o massello o lastronato – di legno intagliato , scolpito o intarsiato – con decorazioni pregiate sovrapposte o impresse qualora la loro superficie complessiva superi il 50% della superficie totale;
- pavimenti: eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% della superficie utile totale dell’appartamento con materiali pregiati o lavorati in modo pregiato;
- pareti: quando per oltre il 30% della loro superficie complessiva siano eseguiti con materiali e lavori pregiati – rivestite di stoffe o altri materiali pregiati;
- soffitti: se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipindi a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti;
- piscina: coperta o scoperta, in muratura, quando,sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari;
- campi da tennis: quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

• IVA al 4%: sono soggetta all’aliquota del 4% tutte le prestazioni dipendenti da contratto di appalto per la costruzione di fabbricati Legge Tupini resi a imprese che costruiscono immobili per la successiva rivendita (imprese edili) ( voce 39 parte II tabella A allegata al Dpr 633/72)
• IVA al 4%: iva agevolata per tutte le prestazioni dipendenti da contratto di appalto rese al proprietario di abitazione non di lusso e con requisiti di prima casa (voce 39 parte II tabella A allegata al Dpr 633/72)
• IVA 4%: iva ridotta per le prestazioni dipendenti da contratti di appalto rivolte all’eliminazione delle barriere architettoniche ( voce 41 ter parte II tabella a al Dpr 633/72)
• IVA al 10%: per le prestazioni dipendenti da contratti di appalto per la costruzioni di case non di lusso o di edifici legge Tupini quando sono effettuati per imprese non costruttrici e che non rivendono
• IVA 10%. Per le prestazioni dipendenti da contratto di appalto rese a proprietari, senza requisiti prima casa, per la costruzione di abitazioni non di lusso
• IVA al 10%: per le prestazioni dipendenti da contratti di appalto per la costruzioni di edifici assimilati alla legge Tupini rese a qualsiasi soggetto od impresa di costruzione ( voce 39 parte II tabella A allegata Dpr 633/72)
• IVA al 10%: per le prestazioni dipendenti da contratti di appalto per la costruzione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria

• IVA al 10%: per le prestazioni di ordinaria e straordinaria amministrazione effettuata su edifici a prevalente destinazione abitativa – immobili da cat. A1 ad A11 con esclusione dell’A10 - ( art.7 della legge 23.12.1999 n.488/99 più volte prorogata e da ultimo dall’art.23-bis decreto legge 355/2003 conv. Legge 47 del 27.02.2004 fino al 31.12.2005).